１ 賃貸借契約書とは
通常、事業者か否かにかかわらず、物件を借りて利用する際には賃貸借契約を締結することになります。契約をした当事者は、契約書に記載されている各条項に従って物件を借りる／貸すことになりますので、契約がどのような条件となっているのかを契約締結前に確認しておくことは極めて重要です。
また、契約書に記載されているルールだけを守ればよいというわけではなく、契約書に記載されていない部分については民法や借地借家法といった法律によって補われることになります。特に強行規定と呼ばれる条文に違反している場合には、たとえ契約書中に条項として記載されていたとしても、強行規定に反する内容は無効ですので意味をなさないことになります。
このように、賃貸借契約書はある程度定形的に作成されることも多い契約書の一つではありますが、記載されている内容についてはよく確認する必要があるといえるでしょう。
２ 倉庫の賃貸借における賃借人の原状回復義務はどこまで
⑴ 原状回復義務とは
事業者が倉庫を移転する際には、これまで使用していた倉庫を賃貸人へ明け渡す必要があります。倉庫を明け渡す際には、賃借人側に原状回復義務が課されていることがほとんどです。
ここでいう「原状回復義務」とは、借主が物件を借りた時と同じ状態に戻した上で貸主へ返還しなければならない義務のことをいいます。民法では、賃貸物件を受け取った後に生じた損傷であり、なおかつ通常の使用収益によって生じた損傷や経年劣化を除いた損傷について原状回復義務を負うとされているところです。また、賃借人に帰責事由がなく起こった損傷についても賃借人は原状回復義務を負わないとされています。
⑵ 賃貸借契約に特約等がついている場合
上で確認した原状回復義務の範囲は、あくまで民法の一般原則に従った場合の結論となります。そのため、賃貸借契約書の中に、民法とは異なる定め方がされている場合や原状回復義務について特約が付されている場合には、契約書に記載されているルールに従って原状回復を行わなければなりません。
特に事業者に物件を賃貸する場合には、通常損耗（通常の使用収益によって生じた損耗）についても、明渡時に補修して返還しなければならないと定められていることがあります。これは倉庫の賃貸借でも例外ではありません。
なぜなら、一般の方へ居住用不動産を賃貸する場合とは異なり、事業用の物件では、不特定多数の者が頻繁に出入りすることが当然に予定されていることが多く、通常の利用を行っているだけでも物件に相当程度の損耗が生じてしまうためです。そのため、倉庫を明け渡すことになった際には、どの範囲で補修をして倉庫の明渡しを行えばよいか事前によく確認しておく必要があるといえるでしょう。
３ 特約の効力に関する判例
このように、通常損耗についても賃借人が補修すべきとする特約（通常損耗補修特約）を付けることは一般に認められているところですが、およそどのようなケースであっても有効になるわけではありません。判例も以下のように述べており、➀通常損耗の補修を賃借人が行うべきことが条項として明確に記載されている、あるいは➁その旨について明確に合意されていることが必要である点には注意が必要です。
【最高裁判所第二小法廷判決平成17年12月16日】
『建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは，賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから，賃借人に同義務が認められるためには，少なくとも，賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか，仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には，賃貸人が口頭により説明し，賃借人がその旨を明確に認識し，それを合意の内容としたものと認められるなど，その旨の特約（以下「通常損耗補修特約」という。）が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。』
４ おわりに
ここまで賃貸借契約書について確認してきたとおり、契約を締結する段階でも契約が終了する段階でも法的な問題が存在するところです。契約に関して何かお困りの際は、早い段階で弁護士への相談をご検討ください。
Last Updated on 2025年3月12日 by segou-partners-logistic